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官方11月房价,17城二手房降价,楼市拐点出现?

    又到了统计局发布数据的时候,11月,统计局的数据,建议多看看二手房数据,比较吻合市场,新建住宅价格数据完全失真。二手房市场已经出现了大规模的下调,这种情况下,楼市拐点已经可以判断出现,但政策底部也已经出现,后续会不会出现再次去库存?统计局官方公布数据显示:11月份,各地继续坚持因城因地制宜、精准施策,强化地方调控主体责任,房地产市场整体保持稳定。据初步测算,从环比看,4个一线城市新建商品住宅销售价格微涨0.3%。其中:北京和上海分别上涨0.6%和0.5%,广州持平,深圳下降0.2%。二手住宅销售价格下降0.4%,降幅比上月扩大0.2个百分点。其中:北京、上海、广州和深圳分别下降0.6%、0.1%、0.3%和0.2%。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.0%和0.3%,涨幅均与上月相同。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.9%和0.4%,涨幅比上月分别回落0.2和0.1个百分点。伟哥简单的分析一下数据:1:涨幅回落,二手房出现多城市持续下调新建住宅价格失真,从二手房价格看,全国房价的拐点已经出现,已经连续2个月出现超过10个热点城市二手房价格下调,这是最近4年来首次出现。在8月房价上涨刷新纪录后,9月楼市涨幅明显放缓,10-11月统计局公布的70大城市房价最大的特点是,二手房价格出现了明显变化。11月新建住宅出现5个城市下调,二手房住宅出现17个城市下调,均超过10月份的调整。10月份分布是4个与14个。合计多达17个热点城市的二手房价格出现了下调,其中厦门北京下调最多。另外无锡、杭州、宁波、福州、郑州、天津、广州等房价最热点城市二手房价格均出现了环比下调。同比看,北京、厦门二手房价格也出现了同比下调。为什么二手房价格下调明显,而新房价格依然上涨的主要原因有几点:首先:限价政策、部分城市新房双合同的影响,新建住宅价格严重失真,二手房价格已经连续2个月一二线热点城市明显下调。最典型的比如统计数据中北京新建住宅上涨0.6%,事实上,11月全北京无一个新建商品房住宅价格上行。相比新建住宅限价,当下市场二手房市场的价格更代表市场真实价格,特别是一二线热点城市,二手房成交量占比已经市场过半,北京上海二手房市场成交占比已经超过市场总成交的80%。在过去几年,这些城市针对新建住宅限价严格,所以新房价格表现失真。最典型的比如广州,二手房价格已经明显下调。北京整体楼市也未出现价格上涨的新建住宅项目,但是统计口径中,部分中高端项目入市影响了价格统计。其次, 从预期看,二手房价格下调将是开始,在8月份全国楼市上涨达到顶峰后,金九银十不再,楼市价格出现调整迹象,二手房的拐点已经开始出现。预计未来几个月,二手房价格的下调城市和下调幅度将继续加大,新建住宅部分城市也将逐渐开始调整。2:新建商品房住宅分化明显,中西部城市成为房价上涨主力11月份,15个热点城市新建商品住宅销售价格环比下降的城市有3个,比上月增加1个,最大降幅为0.5%;持平的1个,增加1个;上涨的11个,减少 2个,最高涨幅为2.0%。同比下降的城市有2个,比上月减少1个,最大降幅为0.4%;上涨的13个,增加1个,最高涨幅为15.4%。呼和浩特、大理等中西部城市新建住宅与二手房涨幅均明显。从平均房价涨幅看,新建住宅11月份环比上相比之前高峰期明显回落。全国市场看,分化依然非常明显,特别是东部和东北销售面积均出现了下调,而支撑楼市上涨的主要原因是中西部的市场成交。从统计局公布的房地产市场成交额看,中西部同比上涨均超过20%。这些城市库存接近完成,而且当下投资需求依然集中,叠加上棚户区改造,使得中西部房价上涨全面领先。3:从城市看,房价上涨集中三线热点城市。二三线线城市棚改等政策带来的高峰期依然存在,部分城市依然是去库存,从全国看,上涨依然是主流,虽然分化趋势持续。一二线城市调控政策力度大,但上涨城市的数量依然较多。特别是中西部面积销售上涨幅度均远超过市场平均涨幅。三线城市成为本轮房价上涨的集中区域。楼市单月成交连续3个月同比下调,楼市出现成交面积拐点2018年统计局公布的1-11月房地产数据显示,多项数据涨幅放缓,出现逐渐平稳的趋势。从全国数据看,东部与东北同比销售面积下调。全国累计的1.4%的销售面积上涨是最近半年的最低点。东部市场调整主要原因是各种约束性房地产调控政策,而东北房地产市场特别是县城的库存积压依然严重。库存去化明显放缓。11月仅去化162万平米,是最近2年最少的一次。4:市场调整持续,政策继续严格执行调控政策底部逐渐出现,但市场依然趋势下调中中原地产研究中心统计数据显示: 11月来楼市政策明显减少,只有苏州承德两地针对限购政策有所升级。其他城市基本无收紧约束性的调控政策发布。大部分调控都是重申之前的调控政策,针对房地产调控内容基本以落实之前政策为主。从全国看,严格落地之前的调控政策,整体市场已经出现平稳表现,部分城市房价开始明显调整。前期各种加码房地产调控政策,截止日期,全国2018年房地产各种调控政策多达438次,刷新历史调控记录。同比涨幅高达75%。2018年也成为历史房地产调控政策最密集的年份。发布2018年前11月销售业绩的企业合计超过30家,这些企业整体看,11月销售依然处于高位,30家企业合计11月单月销售4254.3亿。前11月这30家房企合计销售额达到了4.48万亿,平均同比上涨幅度达到了33.2%.在已经公布销售业绩的30家房企中,11个月销售额就破千亿的企业多达14家,有3家企业突破5000亿从11月房企业绩数据看,无一房企销售下调。2018年依然是房地产行业刷新历史记录的一年,标杆房企市场占有率继续集中。从当下销售数据看,2018年标杆房企刷新历史记录依然是必然,但整体看,上涨速度相比2017年明显开始放缓。但大部分企业销售上涨依然超过3成。随着房地产调控的深入,房企逐渐出现了业绩上涨乏力的现象,从之前一年多的房企普遍上涨,逐渐开始出现了龙头房企上涨速度放缓。包括多家龙头房企,销售业绩都开始出现了逐渐放缓的迹象。2018年是历史房地产调控政策次数最多的一年,各地楼市政策力度从执行情况看,已经最严格。中原地产研究中心统计数据显示,年内叠加10月份的24次楼市调控,房地产合计调控次数高达410次,同比上涨超过80%。楼市政策虽然在10-11月发布次数逐渐减少,11月基本没有加码收紧政策。但整体看,从多家中央媒体的表述看,调控力度将依然维持之前的高温状态。虽然调控政策已经见底,但依然将运行在底部一段时间。从政策预期看,宽松政策出现可能性不大。10月29日,针对未来房价走势,新华社发表署名文章表示,中央遏制房价上涨的决心不会发生改变,决不会允许调控前功尽弃。从全国热点城市看,因为有大量的房源供应,各种调控政策也继续严格执行。在过去一年多通过各种约束性政策抑制市场高温后,后续市场将逐渐进入供应加量周期。之前支撑市场上涨的三线城市,最近均出现了上涨乏力现象,热点一二线城市逐渐出现了全面降温。在融资收紧、偿债压力增加、项目去化率下降的情况下,房地产企业或选择以价换量,以保证现金周转和完成年度销售目标。